您的位置: 吉屋問答 > 房屋買賣 > 房屋交易
輸入您的找房需求,10秒找到理想房源
期望城市:
期望區域:
期望戶型:
購房目的:不限
期望預算:不限
手機號碼:

立即找房
  • 如何出售二手房

    熱心網友    2018-07-19 | 我要分享
    我來回答
  • 最佳答案

    熱心網友 | 熟悉區域: | 2018-07-19

    二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發商手里的商品房而言的,是房地產產權交易二級市場的俗稱,包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。那么二手房交易的詳細流程及注意事項呢?
    第1步:買賣前的產權審核
      擔心買到產權有瑕疵的房子,是買家們不敢進行自主交易的一大原因。但做足前期準備工作,這一問題也將不是問題。
      首先,要仔細查看業主的房產證,注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人,在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次,看購房時的相關憑據,比如購房發票、契稅發票等,作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。
      風險提示:此環節最大風險即是產權瑕疵問題,所以在交定金之前,必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態,也有可能因為有債務糾紛而處于查封狀態,而一旦房屋產權有問題,交易即宣布無效。
      第2步:交定金與簽合同
      看好房子,確定房屋產權后,交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環節,交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬,以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環節時,請多留個心眼。
      如果你看中的房子還在按揭中,定金最好不要直接交到業主手中,而應該交由第三方監管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方,則可以簽一個簡單協議,約定贖樓完畢之后給定金賣方,需注明“交給監管第三方則視為賣家收訖,賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”。如果沒有可信賴的第三方,定金最好交由銀行監管。具體做法是:買賣雙方到銀行去簽一份監管協議即可,約定在交易中心完成遞件手續后,劃撥到賣家賬戶上。
      一般來說,在交定金的時候會簽一份預約買賣合同,示范文本可以在深圳市國土房管局網站上下載。合同至少需要約定物業地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等,具體條款見示范文本。
      風險提示:
      1.當下樓價上漲,買家如想防止賣家毀約不賣,可交足額定金或約定高額違約金,提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;
      2 .賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約賣樓,所以預約買賣合同中應注明“交由第三方監管即視為賣方收訖”;
      3 .為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象,你需要簽一份交房保證金協議,約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗家具、電器完好,水電、物管等費用繳清,鑰匙交接完畢之后,再退還保證金。
      第3步:贖樓
      贖樓是一門大學問,不同贖樓方式費用不同、供樓時間不同、面臨的風險也不同。一般來說,贖樓是業主方的責任。贖樓有兩種操作方式:其一,業主通過擔保公司,向銀行借款贖樓,產生的是0.8%的擔保費用,以及0 .4%的短期贖樓利息,等買家房產證出來之后,再到銀行做按揭;其二,買家通過擔保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣家,其中只需要產生擔保費,但買家需要提前供樓。
      “出于風險考慮,買家最好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式,可節省0.4%的短期贖樓利息,但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產權問題,買家將陷入被動境地。”美聯物業按揭部總監王青說。
      這里邊還有一些小竅門:如果通過同行轉按揭,上述費用少不了,但可以節省不少時間。另外,擔保公司與銀行有對接的關系,比如某個擔保公司對應的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔保公司,可到打算辦按揭的銀行咨詢,否則先行選擇擔保公司可能要空跑一趟。
      風險提示:因贖樓產生的風險,為此環節中最大。買家拿現金贖樓或自己通過擔保公司向銀行貸款贖樓,都是不可取的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題,買家會冒風險。記者采訪的幾位中介按揭部專家,均認同“兩筆款贖樓”,即業主自己通過擔保公司向銀行借款。
      第4步:付首期及資金監管
      除了產權問題之外,自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監管。事實上,資金監管目前已成體系,買賣雙方按照既成規定來做,風險很小。無論是通過何種方式交易,首期款必須放銀行監管。
      具體操作是:買賣雙方到銀行簽一份資金監管協議,然后各自在銀行開一個賬戶,約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后,首期款打給賣方。如果交易順利完成,銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止,則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務,一般會收取單筆500元左右的監管費,但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管,則可以省去這筆費用。
      出于公平角度考慮,銀行會要求買賣雙方在簽監管協議時就在放款書上先簽字,這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行,也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。

    1 | 0 | 0回復

已有回復:

  • 熱心網友 | | 2018-07-19

    二手房銷售之建議
    本人非房產中介,從1999年買的人生的第一套房子算起,自己經手 買/賣 的房屋已經有7套了,其中各有原因和目的,目前手中只有兩套,一套自住,一套觀望。回顧這段經歷,拿出來分享,如有部分能幫助大家,過程中的跑腿也算沒有白費。
    買賣二手房的流程這里就不做敘述和補充了,房產中介機構這方面的資料掌握專業多了,并且政策的調整也隨時影響著流程的細節,我這里是以買賣雙方的視角對如何做足準備功課補充一二,希望能起到四兩撥千斤的作用。
    A,先談賣房:
    A-1,想清楚了,確定自己是要將這套房產賣掉?既然如此,大家都是生活在真實世界中的凡人,大概都清楚即將銷售房產的大致房價,比如2萬5,2萬,只需有這種模糊數字的概念就可以了。如果不清楚,打開電腦查一查就差不多知道了。
    A-2,清楚自己房子的附屬設施,如閣樓,陽臺,花園,車位,儲藏室等。除了車位比較直接可以進行價位計算,其他東東在賣房的時候經常表現的像雞肋,因此可以在關鍵的時候用于維持總價。
    A-3,清楚自己房子的優缺點。這里分為兩種,一種是自己常住的類型,優缺點比較容易總結。另一種是自己從沒有常住,買來之后因為某種原因一直在出租等,優缺點的收集,特別是缺點方面就比較困難了。當然你既然準備賣掉這套房產,就好比離婚,一定有充足的理由說這房子不好(自己認為的不好,不代表買家也認為不好,這里不是談道德,這里談交易)。記住:優點信息來自于網上,缺點信息來自于自己的生活。優點是將這個小區的優點和這個房子的優點疊加,缺點則就是這個房子的缺點了,比如沒有電梯,比如西曬的太陽,比如停車位緊張,比如靠近垃圾站等等。
    A-4,自我估價:根據以上信息和自己的家人討論一個最低價,討論一個最高價。閉門造車也沒有關系,又不是馬上就出手,甚至可以在自己得出的最高價基礎上再乘一個1.1-1.2的系數以保證自己不后悔(房產證及房產證面積請拍照)。
    A-5,有了以上的全盤審視,接下來的事情就好辦了,花一個下午的時間跑跑沿街的房產中介機構。延伸一些,不要只跑小區門口的中介機構,跨度大一些,首先是小區門口的中介機構,他們對這個小區和熟悉,熟悉每棟樓的特點。然后是跨越到兩個紅綠燈輻射的范圍,再然后是看是否要跨區,別的區對本小區的看法也蠻特別的。拜訪的數量建議至少五至六家機構。
    A-6,跑這些機構干什么呢 --- 只說自己想把現在的一套房產轉手/賣掉,不要說出自己對價位的預估,當面聽聽他們的專業全盤建議。他們也許會說你希望到手多少錢,就說自己不懂行,沒有底,當然這個房子優缺點還是要有選擇的告知中介人員。人分為兩類:樂觀和悲觀。不是說淚流滿面才是悲觀,也許那是激動而至。也不是說面帶笑容就是樂觀,也行那是苦笑。針對同一套房產,不同的中介機構給出的建議價就不一樣。曾經別人給我的最高價和最低價差異達到了40萬之多。這不奇怪,這同每個中介機構人員對政策把握/市場理解/專業水平/處事風格/攻關能力/團隊氛圍有關。如果時間充沛盡量多拜訪一些中介機構,這是一個采樣的過程。這個技術活涉及潛在的客戶群分析,曾經的成功案例分享,房產市場的后續走向,以及優缺點的全盤分析。
    A-7,定價:綜合以上信息,根據自己拜訪房產中介機構前估的最高價和這幾家房產中介機構建議的價格,結合自己房子的實際情況,定一個稍高于市場的銷售價格。
    A-8,發布:每個城市/每個地區,都有方便市民的二手房發布網站,注意不是在某個房產中介機構的網站發布,而是要讓很多中介機構都能看到的網站發布。發布的時候注意幾點:
    A-8-1,準備一些照片,只發布其中1-2張即可,不要說明具體的樓棟號(不要將房產證照片發布,不要將樓棟號的照片發布);
    A-8-2,包含哪些家電/家具一并出售;
    A-8-3,價格說明清楚:是到手價!就是實實在在到自己手的價格(我們不專業,不清楚政策又有什么變化,算不清楚什么交易費啊,什么稅費啊,什么這個啊,那個啊,就談到手價,即使中介費也不包含);
    A-8-4,房子的學區也請說明清楚(小學,初中,以及是否有使用);
    A-8-5,聯系人(電話號碼不要寫錯),以及看房時機(慢著:如果是出租房,請先和房客確認一下,有些人非常反彈,出租合同在這個方面是保障房客權利的。兩種方式解決:一種是協商每周固定兩/三次看房時間,或者提前通知終止合同);
    A-9,坐等電話:房產中介機構會在第一時間打你電話,希望能代理銷售,即使是同一家房產中介,不同區域的分支也會紛紛打你電話。告訴他們幾點:
    A-9-1,同意他們代理銷售,請加我微信(我轉手一套房子加的中介微信號從01一直到80),將房產的更詳細信息和更多照片發給他們,包含樓棟號,面積,朝向等等;
    A-9-2,強調一下是到手價;
    A-9-3,強調一下看房要預約(即使不是出租也要預約,要防止兩種狀況:一種是你不在家,家長只有老人,不安全;另一種是個人客戶來看房,不接受個人客戶看房);
    A-10,這樣不出一周,全市至少50名業務員在幫你銷售這套房產。
    A-11,這樣經過幾輪的看房,你也就清楚了這套房子的價格定位,是否要對設定的價格做稍稍的微調取決于你自己的把握,別人不好幫你做決定。但是如果你調整了目標也不要告訴任何一個中介業務員,當然對任何業務員都要做到信息公平。
    A-12,至于某些中介機構的報價在你之上,你可以不用去干涉。一般來說買方都會貨比三家,同樣的房源如果有中介這樣做是在砸他們自己的招牌。
    A-13,抓住一個剛需的買家和機會,坐下來談。進行討價還價的時候,也許最終你讓步了20000元,但是是從幾千的讓步一點一點割肉開始的。
    A-14,你強調的是到手價,從情感因素上來講買家不愿意幫你出中介服務費(其他費用全由買家出基本沒有問題)。技術上的困難是中介機構又找不到合適的條款/借口將這筆錢轉嫁到買家頭上,畢竟中介要吃飯,中介機構的負責人會私下同你面談,我建議的底線是只出一半的中介服務費。
    A-15,簽合同,付定金等等,以及剩下的流程就是中介機構的拿手活了,只要耐心等待就可以了,我就不在這里班門弄斧了。
    A-15,補充兩個個誤區:
    A-15-1,賣房一定不要找熟人,即:不要找正在做中介的熟人朋友。兩個方面你不方便處理,第一是總價的定位問題上,你定的高,買賣房子本身既是技術活,更是運氣活,你的朋友恰巧沒有撿到這樣的客源,只要房子沒有賣掉他就有廢話說:看看看,你把房價怎么定的那么那么高!如果你是網絡發布,你的朋友來找你,一視同仁于所有的房產中介,告訴你的朋友:不好意思,已經發布了,他要代理也是這個價。第二是中介服務費的處理問題上,熟人,給還是不給?鍵盤俠好做,面子很難抹。
    A-15-2,賣房不建議做獨家代理。如果自己功課做足了,完全有能力規劃和判斷,讓自己在最高點獲利。所謂獨家代理,就是這套房產的銷售只交給某一家房產中介獨家代理銷售。獨家代理的問題是什么?獨家代理如果在特定期限內沒有完成銷售,會找含糊的理由違約;獨家代理的房價定位一定不是對你最有利的;獨家代理的最終售價可能高于你的價位好幾萬,獨家代理賣房賺的就是這個技術差價。
    我這里所談的不涉及法律,不涉及政策,是以一個房東的身份思考如何在高價位賣房,如何高獲利,這個道理適用于所有的交易。
    曾經的一次為賣掉一個單身公寓,我定了最最高價,即那片公寓樓正在銷售房價中的頂端,面談過好幾個中介代表都說:哥,這價位不好賣。我放心的是我的這個小公寓有特別的優勢,只是我把這個優勢通過總價放大了,必有其剛需的潛在客戶;我更放心的是這個面積約50平方米的小公寓,全市有將近70名中介業務員為我服務,最終我在總價上讓步2000元結案。(每一個案例最終都會被安居客納入統計基數,當我再次瀏覽那個片區公寓房的房價時,已經有類似價位的案子在進行中了)
    幾次下來我也在總結和反思:市場的信心就是靠我這樣的人維持的,市場的高價位也是靠我這樣的人推上去的。雖然我不是惡意的哄抬價格,但是總是有新的高價位產生,我站在了統計分布的兩端。

    0 | 0 | 0回復
  • 熱心網友 | | 2018-07-19

    二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發商手里的商品房而言的,是房地產產權交易二級市場的俗稱,包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。那么二手房交易的詳細流程及注意事項呢?
    第1步:買賣前的產權審核
      擔心買到產權有瑕疵的房子,是買家們不敢進行自主交易的一大原因。但做足前期準備工作,這一問題也將不是問題。
      首先,要仔細查看業主的房產證,注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人,在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次,看購房時的相關憑據,比如購房發票、契稅發票等,作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。
      風險提示:此環節最大風險即是產權瑕疵問題,所以在交定金之前,必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態,也有可能因為有債務糾紛而處于查封狀態,而一旦房屋產權有問題,交易即宣布無效。
      第2步:交定金與簽合同
      看好房子,確定房屋產權后,交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環節,交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬,以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環節時,請多留個心眼。
      如果你看中的房子還在按揭中,定金最好不要直接交到業主手中,而應該交由第三方監管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方,則可以簽一個簡單協議,約定贖樓完畢之后給定金賣方,需注明“交給監管第三方則視為賣家收訖,賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”。如果沒有可信賴的第三方,定金最好交由銀行監管。具體做法是:買賣雙方到銀行去簽一份監管協議即可,約定在交易中心完成遞件手續后,劃撥到賣家賬戶上。
      一般來說,在交定金的時候會簽一份預約買賣合同,示范文本可以在深圳市國土房管局網站上下載。合同至少需要約定物業地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等,具體條款見示范文本。
      風險提示:
      1.當下樓價上漲,買家如想防止賣家毀約不賣,可交足額定金或約定高額違約金,提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;
      2 .賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約賣樓,所以預約買賣合同中應注明“交由第三方監管即視為賣方收訖”;
      3 .為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象,你需要簽一份交房保證金協議,約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗家具、電器完好,水電、物管等費用繳清,鑰匙交接完畢之后,再退還保證金。
      第3步:贖樓
      贖樓是一門大學問,不同贖樓方式費用不同、供樓時間不同、面臨的風險也不同。一般來說,贖樓是業主方的責任。贖樓有兩種操作方式:其一,業主通過擔保公司,向銀行借款贖樓,產生的是0.8%的擔保費用,以及0 .4%的短期贖樓利息,等買家房產證出來之后,再到銀行做按揭;其二,買家通過擔保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣家,其中只需要產生擔保費,但買家需要提前供樓。
      “出于風險考慮,買家最好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式,可節省0.4%的短期贖樓利息,但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產權問題,買家將陷入被動境地。”美聯物業按揭部總監王青說。
      這里邊還有一些小竅門:如果通過同行轉按揭,上述費用少不了,但可以節省不少時間。另外,擔保公司與銀行有對接的關系,比如某個擔保公司對應的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔保公司,可到打算辦按揭的銀行咨詢,否則先行選擇擔保公司可能要空跑一趟。
      風險提示:因贖樓產生的風險,為此環節中最大。買家拿現金贖樓或自己通過擔保公司向銀行貸款贖樓,都是不可取的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題,買家會冒風險。記者采訪的幾位中介按揭部專家,均認同“兩筆款贖樓”,即業主自己通過擔保公司向銀行借款。
      第4步:付首期及資金監管
      除了產權問題之外,自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監管。事實上,資金監管目前已成體系,買賣雙方按照既成規定來做,風險很小。無論是通過何種方式交易,首期款必須放銀行監管。
      具體操作是:買賣雙方到銀行簽一份資金監管協議,然后各自在銀行開一個賬戶,約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后,首期款打給賣方。如果交易順利完成,銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止,則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務,一般會收取單筆500元左右的監管費,但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管,則可以省去這筆費用。
      出于公平角度考慮,銀行會要求買賣雙方在簽監管協議時就在放款書上先簽字,這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行,也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。

    1 | 0 | 0回復
  • 熱心網友 | | 2018-07-19

    方法如下:

    選取品牌中介較可靠 賣方最好將房屋委托給一些比較大的中介公司,除了能夠保證比較多的客源外,最重要的是能夠保證交易的安全性、避免帶來后顧之憂;
    選擇一個好的代理方式 一般而言,獨家代理合同更能保證交易的安全性;一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交,但在交易過程中可能會存在一定的風險;
    代理有效期宜短不宜長 代理有效期的時間宜短不宜長,一般以一個月為宜。因為如果一個月內房子未能脫手,但你對中介公司的服務還比較滿意,還可以選擇續約,中介公司一般也樂意;
    “跳過”中介有風險 二手房交易是一個煩瑣的過程、需要許多的證明和手續。一旦跳過中介,買賣雙方就必須親自去處理這些事務,將消耗極大的精力和時間,反而會降低交易的效率;
    不能簽“到手價” 二手房交易過程中,除了房屋本身的房款外,還涉及到契稅、交易手續費、中介費等多筆費用。 如果只簽一個“到手價”,必然給中介留下很大的操作空間。
    碰到一些不法中介的話,等于制造了“暗箱操作”的溫床,最后受到損失的還是交易買賣雙方。因而專家建議,簽約過程中,一定要把各款項弄清楚,千萬不要只簽一個“到手價”。
    6.心平氣和報房價 客觀的估計自己物業的價格。如果不放心,可以多跑幾家中介去問問,然后綜合一下報價;

    7.交鑰匙要謹慎 許多二手房房主同中介公司簽定了合同后,為了避免一次次看房的麻煩,將自己的鑰匙交給中介公司。專家提醒,二手房交易中,交鑰匙還需謹慎;

    8.不要輕易提前交房 在交易過程中,有些購房者可能會提出各種理由要求在辦妥過戶手續前入住。專家提醒,即使簽了購房合同,在過戶手續沒有辦妥之前,對于提前交房的要求屋主還需思量;

    9.合同細節要講清 由于買賣雙方缺乏房屋交易的經驗,在交易過程中往往比較注意房款、中介費等比較大的費用,但在某些細節問題上則不甚關注。如果這些細節問題在簽定合同前就事先約定好了,就不會產生這些“后遺癥”了;

    10.自售房屋有學問 目前市場上也有一部分屋主的二手房交易并不是通過中介進行的,而是通過朋友、親戚的介紹尋找買家。 對于這樣自售二手房的現象,專家提醒要仔細研究二手房交易的相關政策、程序、手續等系列知識,否則很難順利完成整個交易過程棗莊二手房。

    0 | 0 | 0回復

157328位專業房產經紀人為您在線解答

快速赛车计划规律 大盘为什么是上证指数 何为股票配资 手机麻将神器免费下 云南麻将七星胡牌图片 河北快三开奖结果查询 申达股份股票历史行情 麻将来了下载 nba中国赛201 长沙麻将技巧十句口 欧洲足球五大联赛 微乐吉林麻将真人版下载 股票配资工作违法嘛 打成都麻将的技巧 mfc互联网理财平台 陕西快乐十分钟 股票配资平台哪个好推荐九梦财富