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二手房交易流程全解 教你如何選正規中介!

來源:搜狐焦點網   發布時間:2018-01-21

二手房交易流程中,買賣過程是非常復雜,且處處存在陷阱的。既怕舊房產權有問題,怕遇到黑心中介,又怕交易的手續繁瑣。在二手房交易的過程中,買賣雙方通常只關注交易的*終結果,卻忽視了交易過程的安全性。

其實,消費者只要掌握了基本的交易常識,注意一些可能存在的風險,還是能夠買到一套稱心的二手房的。在此為各位整理了網上關于二手房交易流程全解,并為各位選擇正規二手房中介的參考方法。

二手房交易流程全解:

看房:所購二手房所有權是否真實、完整和可靠,所有權人是否與他人共同擁有,房屋有無其他債權債務糾紛;是否屬于允許出售的房屋,建筑面積是否準確無誤,所購房屋的實際面積是否與產權證上注明的面積一致,建議在合同中約定出售房屋的面積應以產權證上注明的為準,其他面積不計算在內;房屋產權證上的房主與賣房人是否系同一個人,如果不是,還須了解他們是什么關系,是否有委托書、公證書等。此外,還要考察地段、環境、價位和房屋結構、格局、采光條件以及物業管理等相關問題;如是頂層住房,還應考察其隔熱、防水、防雨等功能是否齊全完好。

定價:二手房交易*關鍵的環節就是確定房屋價格,對于經驗不足的業主來說,定價不是一件容易的事,因為價格高了難以找到合適的買主,低了又會使自己遭受損失。如果房子委托給有資信的房產中介公司,其專業人士會通過市場比較法、*法、成本法等方法為客戶的房子做出較為公正的評估。目前較為常見的是采取市場比較法,評估人員憑借豐富的交易經驗,熟悉了解整個市場行情,并根據每套房屋不同的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素,對房價做出微調,這樣得出的評估價在實際交易中具有指導作用。

合同:首先,明確雙方的權利和義務,以及業主對買方的承諾,這樣有利于避免糾紛的產生,即使發生糾紛也有據可查;其次,明確違約責任,在簽訂合同時應該“先小人、后君子”,詳細規定違約責任及相關的違約處理方法。如逾期交房、悔約等情況的處理,都應在合同中明確;較后,明確物業交割方式,在簽訂合同時應注明交房時間及交房狀況,明確房屋交驗時間是過戶后還是過戶前,房屋交驗后產生的費用由誰來承擔等。

過戶:辦理房屋的過戶手續,是買賣過程中*耗費時間和精力的一步。由于辦理過戶涉及一系列政策法規,且手續比較繁瑣,而普通老百姓一般缺乏房地產交易知識,沒有相關經驗,不了解辦事程序,往往跑斷了腿,事情也辦不圓滿,還浪費了寶貴的時間,花費了大量的人力、財力。建議購房者委托專業房產中介公司辦理過戶手續,可以省時、省力、省心。

付款:二手房交易不像其他商品交易那樣可以“銀貨兩訖”,如何確保交易資金的安全性成了較大的問題。目前可行的方法,一是在合同中明確約定:在簽訂房屋買賣合同時,客戶即支付相當于房價款百分之多少的定金給業主;在辦理過戶當天或物業交驗后,再把剩余的房款支付給業主(已付定金轉為房款);二是通過第三方介入,對買賣進程及房款進行全程監控,或是通過公證處的房款提存公證,或是委托資信較好的房產中介公司提供擔保,這樣也能達到安全、省心的目的。

交驗:物業交驗是買賣交易的較后一個環節,如果能夠順利完成,客戶即可安心入住,原業主也不再對房子負有責任了。驗房的內容主要包括:物業是否與合同約定的一致;家具等是否已搬空;鑰匙是否已交付;水、電、煤、電話費、有錢電視費等是否已經結清等。 

買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關政策,經紀公司根據實際情況為買賣雙方進行配對,為他們牽線搭橋,買賣雙方分別登記購房、售房信息。在這個環節中,買賣雙方面臨的一個重要事情就是選擇一家真正的放心中介,它直接關系到交易的安全和房款的順利交接。

選擇好的經紀公司有以下幾點:規模大、有營業許可證、有資質證書、聲譽較好。具體辦法如下:首先,注意公司地址是否同您登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區,如果不是,有兩種情況:其一證明該公司是異地經營,這樣的公司很可能曾經面臨被工商局列入違法行為的窘境,而以搬家的方式逃避工商部門的制裁和顧客的追討;其二是因為它是一家分店或連鎖店。

按規定,分店也應有自己的執照,但是,辦照的條件是分店有兩個以上擁有經紀人資質證書的,有些分店未達到這一標準,就使用總店營業執照的復印件,所以,消費者應向該店的業務員提出看看總店的營業執照,借此機會,也可到其總店認認門。

其次,留意執照上所列的注冊資金,通過查看該公司的規模、辦公地點、從業人員的數量,就能判斷出這樣一個企業是否可能擁有像執照上所標的百萬元、千萬元的注冊資金了。

另外,在與房主簽訂購房協議之前,購房者應該多去幾次中介公司的店鋪,每次到訪時,觀察店中的業務員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發生爭執。

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