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長春二手房買賣中介有行規 交易流程全攻略

來源:房天下   發布時間:2016-07-21

不可否認,一直有很多購房者青睞于購買二手房,老城區、交通便利、生活配套齊全,這都是大多數坐落在城市外圍新盤所不能比的。

所以如果下半年銀行縮緊或者停止受理二手房貸款,那么很多購房者和計劃今年出手的房主自然會加入到此次二手房"搶收"行動中。

長春二手房

那么,不同于購買新房有置業顧問的專業指導服務,對于個人與個人之間的二手房交易來說,相信很多人都對交易流程知之甚少。如何在二手房交易中將風險降至較低,成為買賣雙方長久以來*關心的問題。這一次,記者通過深入了解采訪,為你帶來一張詳實的二手房貸款交易攻略圖。

留心細節

房產提檔非常重要

案例1:

曹女士欲購買二道區安居小區10委的一套二手房,房主稱自己的房產雖然為房改房,但是房子備案時間已經超過了5年,交易更名稅款不會太多,曹女士信以為真。結果等到去房地產交易核心更名過戶繳納稅款時,卻被告知該套房產卻是在5年之內備案,交易更名稅款要比之前多繳納好幾萬元,無奈,房屋交易就此擱置。

專家建議:

旺居房產副總經理閆麗娟:買房前,對房產提檔查看房屋狀況這一環節非常重要,不僅可以確認房主和產權證真偽;得知具體房齡時間,以推算貸款年限;而且還可以得知房產是否存在抵押、或者經濟糾紛情況而無法正常交易,但這個環節經常被忽視。

提檔時,購房者與房主可一同到位于西環城路與景陽大路交會處的長春市房產檔案館調取。

中介收費有行規

案例2:

李先生看好一套二手房,但是房子沒有產權證。這時房主聽說一家中介公司能夠辦理沒有產權證的房屋貸款,而且中介前期會跟客戶簽訂合同,如果貸款不能辦理,將雙倍返還定金。李先生和房主便委托該中介辦理了貸款,并將首付款交給中介公司保管。結果中介允諾的兩個月時間過了,李先生還是沒有得到貸款,而中介公司也以各種理由推脫。

專家建議:

長春市各大銀行明確表示,沒有產權證的二手房交易,銀行不可能提供貸款。李先生只能追究中介公司法律責任,以合同追討違約金和首付款。

旺居房產副總經理閆麗娟:目前二手房中介行業有明確收費標準,對于在中介公司看房銷售的購房者,收取總房款2%的中介費用,對于代辦貸款更名業務,收取3000元的代辦費。

提前確認貸款資質

案例3:

張先生欲購買一套二手房,與房主簽約后到銀行申請貸款,但卻被查出存在7次信貸不良記錄,銀行拒絕為其貸款。房主拒絕退還買房定金。張先生房沒買成,還賠了定金。

專家建議:

旺居房產貸款專員梁中華:銀行方面普遍規定,對于不良還款記錄連續3次以上或者累計6次以上的不給予貸款。所以買方購房前,需要到位于人民廣場以北人民大街2133號的金融大廈二樓調取自己的信用報告,確定自己的貸款購房資質。

較好有第三方介入

案例4:

王先生要購買一套房屋,沒有通過第三方,到了更名交易環節,王先生與房主都有了顧慮。房主要求王先生先將房款一次性付清才配合更名,擔心如果分開付款,更名之后王先生不交付余款;但是王先生又擔心房主收到全款后不配合更名。一時間,雙方陷入僵局。

專家建議:

吉林功承律師事務所律師吳鴻飛:這種情況買賣雙方可以到銀行申請資金監管,即雙方開設公共賬戶,將全部房款存入賬戶中,每次提款必須買賣雙方同時到場簽字才能生效,從而降低交易風險。他建議,對于交易更名如果雙方存在分歧,可讓銀行或者中介公司第三方介入。

貸款要有浮動預算

案例5:

初女士要購買二手房,但手里只有12萬元,中介承諾,她所購買的二手房首付款在12萬元之內。結果交易時,初女士被告知需再補交2萬元首付款,初女士拿不出,造銷售易擱置,而房主拒絕退還定金。

專家建議:

旺居房產貸款專員李廣:由于二手房貸款評估價格都是銀行指定的評估公司確定,所以中介公司的經紀人不可能準確掌握評估價格,也就無法準確給出首付款數額,所以購房者在購房時,首付款要留出浮動預算空間。

一定要跟房主簽約

案例6:

竇女士通過某中介公司購買一套二手房,與房主簽訂合約時,發現簽訂合約者并非房主本人,但被中介告知此人有房主的委托證明。竇女士信以為真,竟未查看委托公證書。事后發現有問題,但為時已晚。

專家建議:

吉林功承律師事務所律師吳鴻飛:竇女士可向法院起訴中介。提醒買方,一定要見到房主本人,如賣方受房主委托,那么一定確認具有有效的委托公證書。》》點擊查看更多長春房地產新聞

買房流程

  選房提檔

  與房主一起到長春市房產檔案館(長春市房地產信息核心)對所選房屋檔案進行提取。

  地址:綠園區景陽大路與西環城路交會處長春市房地產交易市場B座。

  貸款更名

  賣方:房屋所有權證、身份證、戶口本、結婚證、房屋檔案

  買方:身份證、戶口本、結婚證、收入證明、銀行流水、信用報告

  雙方備件

  (1)銀行受理買方貸款申請,對貸款條件進行預審;

  (2)初審通過后制定專門評估公司對交易房屋價格進行評估;

  銀行初審

  (2個工作日左右)

  (1)初審通過后,銀行通知買賣雙方到場簽訂買方的借款合同,現場會核實買方貸款資質的真實性;

  (2)銀行會讓買賣雙方均開設賬戶,并將雙方銀行賬戶在借款合同中標明;

  (3)銀行會讓買方將首付款存入到自己賬戶中,并進行凍結。

  銀行面簽

  (1)銀行會對買方貸款資質進行系統評分,根據電腦評分決定貸款人的貸款資質,從而確定貸款利率;

  (2)期間會通過電話查詢等方式繼續核實買方貸款資質的真實性。

  審核

  (7個工作日左右)

  (1)接到銀行通知后,買賣雙方到長春市房地產交易與權屬登記大經路服務核心或景陽分核心進行更名登記,上交雙方材料(更名材料);

  (2)服務核心收取材料,給出更名回執單(此單由賣方持有)后,買賣雙方需要在當天回銀行確認已在辦理更名,銀行會將首付款轉到賣方賬戶中;

  更名

  (2個工作日左右)

  (1)買方到產權交易核心取房屋所有權證,之后將原件交到貸款銀行,將復印件交到評估公司,評估公司會將評估報告批量上交至銀行;

  (2)大概7個工作日左右,銀行會通知買方去長春市房地產交易與權屬登記大經路服務核心或景陽分核心的產權抵押科作抵押(銀行信貸員會和買方一起去);

  (3)在產權抵押處買方進行產權抵押簽字,之后收到抵押回執單;

  (4)大概4個工作日左右,產權抵押處通知買方去取更換為帶有“貸款抵押”字樣的房屋所有權證和他項權利證,買方需將他項權利證送交銀行;

  (5)銀行在有房貸額度的情況下,會在3個工作日內將房款給房主。

  抵押放款

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